一向是零售商业市场租赁成交大户的餐饮业，在今年一季度广州购物中心的业态调整中，却将成交占比第一的位置让给了时尚服装品牌；来自澳大利亚的个人护理品牌把其广州首店开设在东山口，二店才开入购物中心；新能源汽车品牌开店和关店的速度一样，达到了新的平衡……一季度，受益于假日消费热潮，广州零售商业市场表现活跃，空置率连续第四个季度录得下行，优质零售市场租金平稳。在开店关店的业态调整之中，正出现一些新的变化。特别值得关注的是，特色商业街的租赁行情在持续升温。同时，面对市场租金的调整，物业间、品牌间的拓店策略持续分化。

　　主力店变动不断 “以大换多”提升租金收益

　　受益于延续自2023年的假日消费热潮，广州春节文旅消费畅旺，也让一季度零售商业市场保持活跃。从数据来看，根据世邦魏理仕发布的一季度房地产市场研究报告，今年一季度广州没有新增优质零售物业供应，空置率小幅下调0.2个百分点至季末的8.1%，连续第四个季度录得空置率下行，天河路商圈的空置率更低至1.2%。

　　可以看到，购物中心的业态调整一直在持续进行，百货及购物中心主力店变动不断。尽管有品牌大店关闭，但活跃的市场让“以大换多”更易实现，购物中心主力租户的这种变动制约了空置率的进一步下行。比如，一季度录得番禺友谊及一个健身中心的关闭，天河城关闭了一个大面积餐饮，但引入多个餐饮品牌，在提升品牌丰富度的同时，还有望提升租金收入。也因此，尽管有些优质零售物业空置率出现下行，但是租金报价仍然保持平稳，季内全市首层租金环比小幅下降0.2%至每天每平方米24.3元。总体而言，广州优质零售市场租金继续保持平稳，知名品牌仍保有较大的租金谈判空间。

　　部分高端餐饮采取观望姿态餐饮排名降到第二

　　从一季度新开店行情来看，各业态需求发生了不小的变化。零售商对于扩张仍然保持谨慎，部分高端餐饮仍采取观望姿态。从标杆商场的租赁成交来看，一季度零售品牌成交占比最高，餐饮排名第二。时尚服装品牌成交占比最高，达到23.1%。以本地连锁品牌和国内设计师品牌为主，比如，开在天汇的Lynn Gong，天河城的Hechter，天环Coven Garden。另外，一些国际品牌也把店铺拓展到珠江新城，比如Givenchy和Valentino。

　　而一向是租赁成交大户的餐饮业中，特色餐饮仍然保持活跃，一季度录得14.4%的成交占比。戴德梁行的数据则显示，较大面积的餐饮业态中，火锅品类以其较强的社交属性更受消费者青睐，季内开店表现亮眼。

　　值得一提的是，咖啡茶饮甜品虽然仍然是成交主力之一，占比12.5%。但咖啡新店显著减少，成交数量仅占该品类的8%，而2023年全年咖啡成交占品类的比重高达32%。

　　一季度体育中心与珠江新城商圈都在积极引进各类品牌首店，例如EVE LOM、哈苏相机分别在天环广场和太古汇开出华南首店。从成交来看，天河路是国内外知名品牌和潮牌的优选区位。

　　业内前瞻

　　仅一个新建项目落成非标准化步行街受关注

　　对于零售市场的后续发展走向，从供应来看，2024年广州优质零售物业市场供应有限，仅有一个项目落成，约5.7万平方米，但新的热点正在崛起。除了传统高端商业和核心商圈之外，非标准化的商业街也逐渐受到关注。

　　可以看到，随着假日消费强劲反弹，步行街商铺空置去化显著加快，零售商租赁问询以及业主租金报价都在逐步好转。一些具有影响力的小众连锁品牌、新兴业态品牌、本土原创品牌在考虑店铺选址时会从品牌调性与地域文化相结合的角度出发，选择对品牌打造和店铺风格包容度更高的商业街，例如广州的东山口。

　　世邦魏理仕广州公司战略顾问部负责人钟廉军表示，热门商业街客流增长迅猛，引领消费复苏，进一步带动所在商圈空置率的下降和租金提升，品牌能级也随之提升。Aesop把其广州首店开设在东山口，二店才开入购物中心，为更多首进品牌提供了拓店路径的新思路。商业街的持续升温，反映了开放式、非标准、游逛型商业与当下对“去目的性消费”和“极致性价比”的追求更加契合，融合本土人文和创新门店的街景也更易于传播和引流。